Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Страхование рисков долевого строительства

Суть

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

  • уклонение от обязательств;
  • сдачу неготового объекта;
  • банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Страхование от «недостроя»

Сведения об условиях соглашения о страховании должны находиться в открытом доступе для дольщиков. Страхование оформленного договора долевого участия подразумевает страховку от недостроя. Согласно вышеуказанному нормативному акту, строительная компания обязуется взять на себя ответственность, если дом не сдан вовремя или возведен с нарушениями.

Страховка от недостроя подразумевает, что застройщик несет финансовую ответственность за прекращение своей деятельности в случае банкротства или ликвидации. Это важно для дольщиков, так как в этом случае они могут вернуть вложенные средства.

Риски и страхование объекта

Благодаря средствам массовой информации, все граждане в той или иной степени осведомлены о рисках, подстерегающих незадачливых участников долевого строительства. Сегодня известно уже множество ярких примеров, когда, вследствие недобросовестности и преступного умысла, права на один и тот же объект недвижимости продаются различным дольщикам. Доказывать свою правоту, отстаивать право на квартиру или возврат денежных средств останется только в суде.

Кроме того, становясь дольщиком на начальном этапе строительства жилья, можно в дальнейшем столкнуться с неприятной ситуацией. Стоимость жилья может со временем расти, несмотря на все заверения застройщика в том, что она фиксированна и неизменна. Да и вероятность того, что в один далеко не прекрасный день компания-застройщик может взять и обанкротиться, так и не завершив строительство объекта, тоже довольно высока. Увы, в такой ситуации дольщик остается и без квартиры, и без вложенных денег.

Компания-застройщик также может затянуть с завершением строительства, превысив все мыслимые сроки и надеясь, что, желая все-таки стать владельцами квартиры, дольщики продолжат платить. А также в связи с отсутствием достаточного финансирования застройщик может замедлить и приостановить строительный процесс. Хотя, конечно, и в этом случае можно воспользоваться такой услугой, как страхование долевого строительства от недостроя.

Недостаточный уровень подготовки, отсутствие специфических знаний не всегда позволяют гражданам верно и в полном объеме оценить риски заключаемой ими сделки. Подписывая предварительный договор купли-продажи с застройщиком, многие из них полагают, что получили гарантию добросовестности второй стороны, но это вовсе не так. Подобный документ, к сожалению, ни к чему не обязывает компанию, ведущую строительство.

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Страхование долевого строительства: оформление и нюансы

Немногие страховщики готовы оформить договор страхования ответственности фирмы. Такой документ способен принести существенные материальные убытки для организации, взявшей на себя обеспечение гарантий.

Однако есть официальный список организаций, составленный Центральным Банком РФ. В него входит 27 компаний. Среди них такие организации, как ИСК Евро-полис, Купеческое, ВТБ, Восхождение, ГУТА, Приоритетное страхование и другие. Также застраховать ответственность можно в некоторых банках (их более 250).

Предлагаем ознакомиться:  Страховой стаж – что это такое, каких видов бывает, что значит для пенсии и как считать в 2020 году?

Страхование рисков долевого строительства

В среднем тарифная ставка на такой вид страховки варьируется от 0,5 до 1 %. В отношении некоторых особо крупных и длительных объектах строительства ставка может быть существенно повышена, иногда – до 30 %. Ставка может меняться, если возрастут или уменьшаться риски застройщика.

Оформление страхового договора не будет завершено без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Для этого потребуются следующие бумаги:

  • проектная декларация;
  • разрешение на застройку;
  • уставные и регистрационные документы застройщика;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • финансовая отчетность страховщика;
  • справки об отсутствии задолженности;
  • иные бумаги по запросу.

Страховым случаем будет признаваться любое отклонение застройщика от обязательств перед дольщиками, прописанными в договоре долевого участия. Это должно подтверждаться соответствующими документами (решение суда, объявление о банкротстве и т.д.). Стоит отметить, что страховым случаем не будет являться продление сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков важно знать условия страхового соглашения. Обязанность застройщика – уведомление участников об изменениях документа. Что касается процентной ставки страховки, то в среднем она колеблется от 0,5% до 1%. Но если речь идет о длительном возведении больших жилых объектов, то ставка может доходить до 30%.

Страховой договор должен регистрироваться, для чего компании-застройщику понадобятся:

  • проект;
  • разрешение на строительство;
  • уставная документация фирмы;
  • ДДУ;
  • финансовая отчетность страховой компании;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности у застройщика;
  • дополнительные документы.

Страхование используется с целью защиты личных вкладов физических лиц в строительство, но риски есть:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Страхование рисков долевого строительства

Это следует учитывать дольщикам, выбирающим компанию для участия в долевом строительстве.

Если наступает страховой случай, дольщик должен получить полное возмещение своих убытков, что гарантируют страховые компании. Но иногда участники такого строительства могут не получить свои деньги.

  1. Распоряжение по прекращению строительства вынесено государственной структурой.
  2. Договор долевого участия был признан судом недействительным.
  3. Доказан факт нарушения договора дольщиком.
  4. Застройщик не получил разрешение на строительство.
  5. Судебное разбирательство по поводу прав собственности на объект.

Для того чтобы получить возмещение, страховой случай должен быть доказан. Это возможно с помощью судебного решения или при официальном банкротстве фирмы. Но добиться выплат сложно, если сроки возведения многоквартирного дома были приостановлены или продлены.

Оформление страховки для застройщика является обязанностью, тогда как дольщик может сделать это добровольно. При заключении соглашения об участии в долевом строительстве необходимо выяснить все нюансы. Иначе можно отдать деньги мошенникам, не получив при наступлении страхового случая компенсации.

Страховщики

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный вид сделки приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

  • осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
  • соответствовать требованиям финустойчивости;
  • иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
  • иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Тарифы

Страхование рисков долевого строительства

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

  • Участие застройщика в холдинге.
  • Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
  • Финансовая устойчивость.
  • Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
  • Этап строительства.
  • Срок сдачи.
  • Количество дольщиков.

Оформление договора

Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:

  • декларацию по проекту;
  • разрешение выполнять строительные работы;
  • свидетельство госрегистрации;
  • договор долевого строительства;
  • копию уставных документов;
  • технико-экономическое обоснование;
  • копию финотчетности;
  • данные о кредиторах;
  • справку об отсутствии просрочек по займам в банках.

Все участники должны быть оповещены об условиях страхового договора, а также о виде выбранного страхования. Рассмотрим, что означают гарантии, прописанные в договоре о страховке.

Что это значит? Согласно положениям ФЗ «О долевом строительстве» № 214, строительная компания берет на себя ответственность за уклонение от собственных обязательств, а также за сдачу объекта в ненадлежащем виде.

Предлагаем ознакомиться:  Страховка без хозяина машины — можно ли сделать и как?

В дополнение к этому предполагается, что застройщик несет ответственность, если до момента сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, он станет банкротом или будет ликвидирован. По договору дольщик вернет свой вклад в строительство при возникновении подобных ситуаций.

После вступления в силу ФЗ № 214 некоторые люди опасались, что из-за обязательности страховки ответственности строительной фирмы в значительной степени возрастут цены на рынке жилья. Однако этого не произошло.

Крупная компания-застройщик затрачивает на страхование не более 1 % от общего оборота средств. Поэтому участники застройки по ДДУ могут не опасаться, что на стоимость квадратного метра повлияет наличие страхового договора.

Главный объект обеспечения гарантий – имущественная ответственность строительной компании. По закону застройщик обязан выполнить взятые на себя договором ДДУ обязательства.

Компания может страховать как весь многоквартирный дом, так и каждую квартиру в отдельности. Предпочтительнее для сторон будет страховка ответственности поквартирно. При возникновении страхового случая проще прийти к компромиссному решению с каждым дольщиком в отдельности, чем со всеми сразу.

Дольщики выступают выгодополучателями по договору, обеспечивающего им гарантию. При наступлении страхового случая им гарантируется выплата.

Участники долевой застройки имеют право знать обо всех условиях обеспечения им гарантий. При каких-либо изменениях компания-застройщик обязана их оповестить.

Что подлежит защите

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:

  • стоимости объекта;
  • среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.

Законом также ограничивается максимальный объем премий.

Страховыми признаются такие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение жилья;
  • отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.

страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

В настоящее время ситуация с долевым строительством и связанными с ним рисками несколько улучшилась. Благодаря принятому Федеральному закону № 214, деятельность застройщиков стала более прозрачной, однако, по сути, этот закон защищает граждан только от опасности двойной продажи прав на одно и то же жилье.

  1. Нарушение сроков окончательной сдачи жилья в эксплуатацию (6-12 месяцев).
  2. Двойная продажа.
  3. Уничтожение объекта.
  4. Невозможность по каким-то причинам оформить приобретенное жилье в собственность.

Про то, что сегодня можно застраховаться практически от чего угодно, слышали все. Однако, что конкретно подразумевает под собой страхование рисков долевого строительства и от чего дольщик может обезопасить себя, известно немногим. По большому счету все возникающие проблемы в ходе правоотношений между дольщиком и застройщиком относятся к финансовым рискам, речь идет об убытках и имущественных интересах одной из сторон.

Чаще всего ситуации складываются вокруг нежелания или невозможности компании-застройщика исполнять условия заключенного договора, оговоренные в нем обязательства, а также в связи с невозможностью в силу ряда причин оформить надлежащим образом права на жилую собственность.

Страховые компании заключают договор на страхование от убытков, то есть в том случае если гражданин не получит, по обозначенным выше основаниям, помещение, указанное в договоре, в собственность, то финансовый ущерб будет возмещен страховщиком. Аналогичные правила действуют и при наступлении банкротства застройщика, и в том случае, если жилье непригодно для проживания и не соответствует требованиям и нормам. Кроме того, застраховаться можно от мошеннических действий застройщика, растрат и краж, некомпетентности или неосторожности.

Стоит, однако, учитывать ряд моментов при заключении договора страхования. После того как дольщику будет полностью выплачена вся сумма, прописанная в документе, он должен отказаться от любых притязаний на указанное в договоре с застройщиком жилье. Все права по закону переходят страховой компании.

Все просто прекрасно на первый взгляд, так почему же граждане так неохотно прибегают к этой процедуре, предпочитая пойти на риск или же избрать иной способ обзаведения собственным жильем? На самом деле все достаточно просто: высокая стоимость услуги страхования долевого строительства. В зависимости от уровня и правил выбранной вами компании, страхователь может выплатить страховщику от 1,5 до 18 % от полной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  ОСАГО без техосмотра – можно ли и как купить страховку без прохождения ТО

В каждом случае риски оцениваются исходя из конкретных условий и обстоятельств, а потому сумма может отличаться в большую сторону.  В обязательном порядке будут учтены такие факторы, как этап возведения, район застройки, репутация компании-застройщика на рынке и так далее. При этом ни один из этих факторов, как бы положительно он ни был расценен, не может в должной мере гарантировать добросовестность застройщика в будущем.

Изменения законодательства

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

— минимальный срок работы – 5 лет;

— уставный капитал 200 млн;

— стоимость имущества — 1 млрд рублей.

Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.

Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ.

Проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

— страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;

— компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;

— страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;

— срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.

Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.

Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор – оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.

Еще одна проблема — отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.

ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, – увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков — до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно.

Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка. В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, компенсационные фонды, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик. Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Осаго96
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector